SON aylarda vatandaşın ve hükümetin gündemindeki öncelikli başlıklardan biri konut ve kira fiyatları oldu. Konuta erişimin kolaylaşması ismine evvel dar gelirli vatandaşlar için toplumsal konut atılımı başlatıldı, sonra orta gelirli için yeni bir kampanya ve finansman modeli devreye alındı. Bu kampanyada, geçmiş yıllardan farklı bir başlık da oldu. Kamu yeni projeye başlayacak firmalara dayanak verileceğini açıkladı. Bu adımın barınma meselesinin tahlili için büyük kıymet taşıdığını belirten Aşçıoğlu İdare Heyeti Lider Vekili İrfan Aşçıoğlu, “Kamu diyor ki; piyasada üretim sorunu yaşandığını gördüm ve dayanak oluyorum. Hazine takviyeli KGF kefaletiyle 25 milyar liralık finansmana erişim imkânı sunulacak. Bu kesime cansuyu olur, firmaları üretime teşvik eder. Fakat dayanağın daima hale gelmesi ve artması ile yeni yatırımlar hızlanır, arz-talep istikrarı sağlanır” dedi.
İnşaat kesiminde yarım asrı aşan deneyime sahip Aşçıoğlu’nun 3. nesil temsilcisi İrfan Aşçıoğlu ile konut piyasasında yaşanan sıkıntıları, tahlil tekliflerini ve yeni periyot gayelerini konuştuk.
16 Ocak’ta yeni konut kampanyası başladı. Konut almayı düşünenler için fırsat periyotta miyiz?
Hazine ve Maliye Bakanlığı ile Etraf, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı ortak çalışma ile Yeni Meskenim kampanyasını hazırladı. Kampanyanın iki ayağı var; tüketiciye dayanak ve üretime dayanak. Tüketici tarafında kredi faizinin 0.69’a kadar inmesi çok önemli bir katkı. Vade mühletinin 15 yıla çıkması, Hazine’nin birinci 3 yıl taksitlere dayanak sağlaması çok değerli. Kaideleri sağlayan vatandaş için kaçırılmayacak fırsat. İmkânı olan kıymetlendirmeli. Kampanyanın üretime dayanak boyutu da var. Konut üretme taahhüdü veren müteahhitlere Hazine takviyeli KGF kefaletiyle 25 milyar liralık finansman imkânı sunulacak.
RUHSAT SAYISI YETERSİZ
Konut arzı meselesinden bahsettiniz. Bunu sayılarla anlatır mısınız?
Üretimde azalma 2018’de başladı, bugün hâlâ devam ediyor. Yıllık 800-850 bin civarı yeni konut gereksinimi olsa da belediyelerden alınan ruhsatlar bunun gerisinde. 2019’da yaklaşık 320 bin konut, 2020’de 555 bin konut, 2021’de 722 bin konut için ruhsat alındı. Bu yıl da birinci 9 ayda alınan ruhsat 415 bin oldu. Yani her yıl açık vererek ilerledik ve bu yıl artık arz sorunu çok net hissedilir hale geldi. Bugün nasıl derseniz firmalarda iştahsızlık sürüyor.
FİRMALAR TEMKİNLİ
Nedir bu iştahsızlığın sebebi?
Öngörülemeyen kaideler firmaları zorluyor. Üstelik yalnızca Türkiye değil, küresel bir sorun var artık. 2020’de pandemi ve tesirleri ile çaba edildi. Tam pandemi tesirleri azalacak derken Rusya Ukrayna savaşı ağır darbe oldu. Maliyetler önemli arttı, firmalar projeye başlarken hesabını yapamaz hale geldi. Firmaların riski görüp üretimde temkinli ilerlemesi ve maliyetlerdeki fecî artış üst üste gelince, hem fiyatlar hem de kiralar önemli oranda arttı.
Peki bu problemler nasıl aşılacak?
Konut fiyatlarının ya da kiraların düşmesi için tek yol üretim. Kamu bu mevzuda kıymetli adım attı ve yeni konut kampanyasında üreticilere takviye açıkladı. Açıklanan 25 milyar liralık dayanak yeni 12-15 bin konut üretilmesi manasına geliyor. Atılan bu adımı önemsiyoruz. Kesime cansuyu olur ve üretime teşvik eder. Fakat şunu da belirtmeliyim ki fakat takviyenin daima hale gelmesi ve artması ile yeni yatırımlar hızlanır, arz-talep istikrarı sağlanır. Kampanya devri ile hudutlu olması yerine model olması gerekir. Üretimi destekleme yalnızca müteahhit firmaya değil, tüketiciye dayanak manasına gelir. Türkiye’de konut kesiminin yılda 700 bin-1 milyon bandında üretim düzeyine gelmesi ve bunu devam ettirmesi gerekir.
YOLCULAR GİTTİ HANCILAR KALDI
Bir devir ‘herkes müteahhit oldu’ diye tenkit vardı, bugün üretim yok deniliyor. Ne değişti, geçmişte gördüğümüz üreticiler artık nerede?
Eskiden bir konutta balon eleştirisi çok vardı, bir de herkes inşaatçı oldu eleştirisi. Konutta balon denildi bugün nitelikli konut arzı yok. İkinci tenkit ise bence haklı. Farklı işkolunda olan, hiç deneyimi olmayan birçok işinsanı inşaatı kârlı görüp geldi. Bugün ise hiçbiri yok. Yolcular gitti, hancılar kaldı. Kamunun bölüme dair yaptığı mevzuat düzenlemeleri de bu manada tesirli oldu. Ülkemizde konut üreticilerinin algısı negatif olsa da sanıldığından fazla yükü üstleniyor. Elimiz değil gövdemiz taşın altında. Konut alan kişinin, arsa sahibinin, kredinin yükünü alıyoruz. Bir de piyasa riski var. Kolay bir iş değil yaptığımız.
FRENE BASMADIK BASMAYIZ
Üretim vurgusu yaptınız. Pekala yeni yılda siz neler yapacaksınız?
Gayrimenkul dalında 56 yıldır faaliyet gösteriyoruz. Ben 3. jenerasyon temsilcisiyim. Bu kadar vakitte birçok sorun gördük ancak üretimde frene hiç basmadık. Yeni yılda da basmayacağız. 2023 yılının birinci çeyreğinde Bahçeşehir’de butik bir proje, Ispartakule’de ise büyük ölçekte bir projeye imza atacağız. Bahçeşehir projemizde, bölgeye saygılı çağdaş mimari yaklaşımı ile 2+1’den 5+1’e kadar uzanan balkonlu, teraslı ve bahçeli daireler hayata geçecek. Çevreci bir yaklaşımla inşa edeceğimiz projemiz LEED Yeşil Bina Sertifikası da alacak. Projenin tamamı konutlardan oluşacak ve ofis, dükkân, otel üzere ticari üniteler yer almayacak. Her dairesinde balkonlu, teraslı yahut bahçeli ömür alanları sunacak Ispartakule projemizde, 1+1’den 4+1’e uzanan bir daire karması olacak. Geniş peyzaj alanı ve birbirinin görünümünü kesmeyen blok yerleşimleri dışında güçlü toplumsal tesisleri ile de bölgede farklılaşacak.
5 MİLYARLIK 2 PROJE
İki yeni projede 900’e yakın konut inşa edilecek ve aktüel hasılat kıymeti 5 milyar TL’nin üzerinde olacak. Projelerin eser geliştirme evresinde bağımsız araştırma şirketleriyle farklı pazar araştırmaları, anketler ve pazar tahlilleri yaptık. Potansiyel müşterilerin muhtaçlık ve beklentilerini, Aşçıoğlu vizyonu ile birleştirdik. Satışı devam eden Zeytinburnu’daki Selenium Park ve lansmanlarını gerçekleştireceğimiz iki yeni proje dışında, yüksek talep alacağımızı düşündüğümüz bir yerin daha mutabakatını imzaladığımızı buradan sizin aracılığınızla duyurmak isterim. 2024 yılında lansmanını yapmayı planladığımız bu yeni konut projemiz de yeniden Zeytinburnu’nda hayat bulacak. İstanbul dışında ise Bodrum ve İzmir’de yeni yatırımlar için araştırma yapıyoruz.
1 METREKARE İÇİN VAZGEÇENLER VAR
Yeni konut üretimi kadar eski yapıların yenilenmesi de hayati kıymet taşıyor. Kentsel dönüşümde piyasada tablo nasıl?
Kentsel dönüşümde kamu üzerine düşeni yaptı. Mevzuat düzenlemeleri oldu, vatandaşa dayanaklar arttı. Fakat biz özel dal olarak alana indiğimizde inanılmaz yüksek taleplerle karşılaşıyoruz. Bir periyot teknik ve mali yeterliliği olmayan firmalar vatandaşı mağdur etti evet fakat bugün kurumsal firmalar vatandaşla uzlaşmakta zorlanıyor. 1 metrekare fark için anlaşmaktan vazgeçenler var. Vatandaş karşısında kamu garantisi görmek istiyor. Bu nedenle kamu kurumları, TOKİ olabilir, belediyeler ya da onların iştirakleri olabilir devreye girmeli. Ada bazlı mutabakatlar yapılıp ihale ile projeler verilirse işte o vakit süreç hızlanır. Kamu ihale evresinde firmaları denetim edeceği için projelerin yarım kalma riski de olmaz. Özel dal sürece dahil edilirse daha süratli yol alınır.
İNŞAATA BAYAN ELİ DEĞMELİ
Konutun üretim kısmı erkek hâkim bir kesim, fakat konut tercihini tartıyla bayanlar yapıyor. Sizin şirketinizde bayanların yeri nasıl?
Aşçıoğlu Genel Merkez’de yöneticiler dahil bayan çalışan oranımız yüzde 55. Bu birçok firmaya kıyasla epey argümanlı bir oran. Eser geliştirirken de, satarken de bayan bakış açısının çok katkı sağladığın gördük. Bu nedenle inşaata her vakit bayan eli değmeli diyoruz.
